为构建和谐新农村,近年来,镇江在探索物业管理发展过程中创新思维,多项举措开启国内先河。2010年,镇江市率先制定政策将物业管理延伸到行政区划内各区()县农村,并逐步在每个乡镇村落进行推广,建立了农村物业管理体制,为把镇江建成世界现代田园城市添砖加瓦。

  8月,镇江将全面启动农村集中居住区物业管理规范化建设,计划用3年时间,按照规范化的“6大标准,让镇江全市1700多个农村集中居住区的物业管理都能实现全面提升。

随着城市化进程的加快,农村集中修建小区并引入物业管理是水到渠成的事。引进物业服务公司,实行规范化管理,让农村生活社区化,这是新农村建设的需要,也是城乡统筹的必然要求。业内人士一针见血地指出,其实最终目的就是要让农村百姓享受与城市百姓一样的同质化、均等化的公共产品和公共服务。

  正确认识

  农村物业管理率先破冰

  多年的探索,让镇江市物管人意识到,物业管理是一道难题,但是只要正确认识,必能率先破冰

  农村的物业管理矛盾多、关系错综复杂,可谓是牵一发而动全身。镇江市城乡房产管理局副局长宋学明解释道,主管部门首先要改变认识,不仅要站在行业管理的高度,更要站在社会管理的高度来看待农村集中居住区的基层治理结构问题,妥善处理好农村集中居住区内部的人际关系、社会关系和经济关系。

  镇江的实践也证明了这一点。镇江从2006年提出城乡一体化开始就在积极推进农村物业管理的建设问题,但过去的做法是将城市的物业管理模式直接复制到农村,但通过几年的实践,发现农村物业管理有自己的特点。简单地移植城市的物管制度存在诸多缺陷,也很难寻求到预想的效果。

  对此,镇江市城乡房产管理局副局长宋学明告诉中国经济时报记者,仅仅站在行业管理高度来看待物业管理问题的市场很狭小,我们只有跳出已有的思维模式,跨越行业主管部门只管理物业服务事业、处理服务和被服务双方的关系的局限,才能充分结合农村物管背景的特殊性,针对农民在居住方式、生活方式上的需求,提供相应的现代服务,真正引导农民改变几千年来形成的生活习惯。

  据了解,镇江自2008年颁布《镇江市物业管理条例》以来,在实践中不断探索、总结,现在我们觉得我们终于探索出了农村物业管理的正确路径。

  在采访中,宋学明兴奋地告诉记者:农村物业管理找到了开启农村社会稳定又一把重要钥匙,农村物业管理发展的正确路径:农村物业管理由于发展的特殊性,应该经历由低级向高级的发展过程,这是一个不可逾越的阶段!

  谈到要如何认识,镇江市城乡房产管理局相关负责人说,农村物业管理的初级阶段主要是要解决无人管理的问题。过去分散居住的时候无人管是自己的问题,现在集中居住了无人管就是社会的问题了。

  目前农村物业管理推进的主要的问题还在于农民不接受管理,服务与被服务者的信息不对称。要在农村中树立管理认识,让农村集中区的农民了解到小区应该怎么管,谁是小区管理的主体,主要是要坚定不移地沿着规范化建设的方向推进。

  对此,今年镇江市出台了《镇江市农村集中居住区物业管理规范化建设验收评定指导意见》,标志着镇江农村物业管理在实现了有人管、全覆盖的基础上又迈上了新台阶。

  探索之路

  创新农村物业管理方式

  为适应统筹城乡发展的需要,镇江在2007年首次将农村物业管理纳入《镇江物业管理条例》,在农民集中居住区聘请物业公司实行规范化管理。20081月,《镇江市物业管理条例》正式实施,提出物业管理要延伸到乡镇的每个村落——城乡统筹成为《条例》的最大亮点。

  探索城乡社区、农村新型社区的物业管理模式,一直以来都是全国物业管理行业亟待解决的难题,这也成为了镇江物业管理者的努力方向。2008年起,镇江在全国率先破题,市城乡房管局勇于创新,印发了《农民集中居住区管理规约》,在全市各区()县积极开展农村集中居住区物业管理服务。

  在几年的探索和发展中,镇江制定了农村物业管理实施办法,逐步建立健全公共环境卫生、公共秩序、设施设备维护和纠纷调解等规章制度,同时大力宣传引导住户逐步增强谁享受,谁负担的意识,积极探索出共管托管自管三种模式——包括村级组织行政服务管理、选聘专业化物业公司进行物业管理、居民自行管理等在内的多种物业管理方式,并不断规范完善。

  共管托管自管三种农村物管模式,在全国率先实现了农村物管全覆盖。此举不仅改善了农民居住环境,更增进了基层民主,缓解了农民集中居住区管理难题,并为统筹城乡其他配套改革兜底。

  共管是以多方参与为基础的规范服务,目前镇江采取社区组织管理的点位共959个,约占农村集中居住区总量的55.56%托管是以服务合同为基础的委托服务,目前全市实行专业化公司管理的点位共338个,约占总数的19.58%自管是以管理规约为基础的自治服务,在全市实行住户自行管理的点位共429个,约占总数的24.86%

  对此,镇江市城乡房产管理局副局长宋学明颇有感触地告诉中国经济时报记者,探索城乡社区、农村新型社区的物业管理模式,一直是全国物业管理行业亟待解决的难题。农村物业管理不能直接复制城市物业管理模式,应建立适应农村的物业管理体系,促进和改善农村集中居住区基层治理结构,构建文明、安全、整洁、有序的农村生活环境。

  提档升级

  农村物管驶入规范化道路

  为了提高农村物业管理水平,近日,镇江创新地提出了农村集中居住区(下称农集区”)物业管理规范化的概念,并出台了《规范化建设指导标准(试行)(下称《标准》),要求全市所有的农集区都需按照设立的6大标准来建设。

  在规范的道路上,镇江农村物业管理会越走越好。记者从《镇江市农村集中居住区物业管理规范化建设指导标准》中了解到,镇江房管局建立六大体系规范农村物业管理,一是明确工作责任,建立管理体系;二是加强基层治理,制定管理规约;三是加强规范管理,健全规章制度;四是明确质量标准,提升服务水平;五是加强治安防范,维护公共安全;六是建立评价机制,强化工作监督。

  同时,镇江物业管理部门为探索建立物业服务其他管理制度,鼓励农集区内居民自行组建成立物业公司或在民政部门申请设立民办企业单位,推行规范化物业管理。一是建立居民议事会、小区管委会等业主自治服务机构;二是符合设立业主大会条件的农集区(下称小区”),应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会;三是建立规范化物业服务体系,理顺物业管理主体和物业服务主体的关系;四是建立良好的工作配合机制;五是乡()政府、街道办事处将小区物业管理工作列入议事日程,加强监督和指导。

  此外,对小区景观维护、共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理及其专项维修资金归集和使用。

  据了解,农集区的物业管理如何达到规范化,出台的《标准》中用6大项指标进行衡量,包括了明确工作责任,建立管理体系;加强基层治理,制定管理规约;建立评价机制,强化工作监督;加强规范管理,健全规章制度;明确质量标准,提升服务水平;加强治安防范,维护公共安全等。

  业内人士称,随着农村集中居住区物业管理规范化建设的全面启动,标志着镇江市农村物业驶入了全新的发展的轨道,为全国提供了更多的经验和借鉴。